政策風(fēng)險是影響行業(yè)信用的重要因素

上海2008年9月10日電 /新華美通/ -- 新華財經(jīng)資信評級部門今日發(fā)布《中國房地產(chǎn)行業(yè)信用報告-影響房地產(chǎn)行業(yè)信用的重要因素：政策風(fēng)險》，從國家政策變化對行業(yè)信用風(fēng)險的影響這一獨特視角，針對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，以及目前開發(fā)商在業(yè)務(wù)與財務(wù)上所面臨的困境，從信用風(fēng)險的角度嘗試解答該行業(yè)面臨的諸多問題。

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中國房地產(chǎn)行業(yè)受益于國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長和前期有利的國家政策導(dǎo)向，自改革開放以來長期呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。但是，新華財經(jīng)認為，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化及信用的緊縮，中國房地產(chǎn)行業(yè)積聚的信用風(fēng)險正在逐步暴露，這種風(fēng)險暴露將需要一個較長時期的自我調(diào)整過程，且影響面廣泛，這需要投資者在對中國房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險進行評估評估時持謹慎態(tài)度。

報告指出，中國房地產(chǎn)市場近年來的持續(xù)升溫，使得中國房地產(chǎn)行業(yè)在超速發(fā)展中積聚了很大的風(fēng)險，而目前正是風(fēng)險逐步釋放的過程。中國房地產(chǎn)行業(yè)的中長期風(fēng)險仍在于其市場、開發(fā)技術(shù)、金融、管理等因素之間的相互的非協(xié)調(diào)發(fā)展。這種不協(xié)調(diào)發(fā)展也是低起點、高速度的歷史發(fā)展軌跡的必然結(jié)果。中國房地產(chǎn)自誕生之日起就在政策與市場的邊緣徘徊。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)已構(gòu)成中國經(jīng)濟舉足輕重部分，該行業(yè)所涉及風(fēng)險問題也將因國家政策調(diào)控方式方法與調(diào)控力度的變化而面臨嚴峻考驗。同時，正是因為整個房地產(chǎn)市場目前仍在各項政策的非穩(wěn)定框架內(nèi)運行，所以導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場及其參與者的信用水平始終無法保持在較高位置。而在所有的可能政策變化中，土地、金融、稅收、業(yè)務(wù)、外資及住房保障等政策變化的影響尤為重要。

關(guān)于中國房地產(chǎn)行業(yè)目前的處境，新華財經(jīng)副總裁兼資信評級及研究負責(zé)人陳松興博士指出：”在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)零碎脆弱的背景下，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商存在行業(yè)景氣循環(huán)經(jīng)驗不足、技術(shù)層次較低、財務(wù)管理與資本實力較弱等諸多問題，并導(dǎo)致其在國家政策發(fā)生重大調(diào)整或市場發(fā)生劇烈波動時普遍面臨重大挑戰(zhàn)。”

另外，針對近期部分開發(fā)商在全行業(yè)銷售速度放緩、資金鏈緊繃時，通過降價銷售加快資金的回籠，并竭力通過資本市場獲得新的資本補充的情況，陳松興博士進一步指出，行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)的降價銷售趨勢對個別開發(fā)商而言雖然稍有助益，但在短期內(nèi)無法明顯緩解全行業(yè)當前所面臨的資金窘境，過去一段時間內(nèi)整個行業(yè)呈現(xiàn)出的投資過熱跡象及其后續(xù)效果的釋放都將是一個緩慢的過程，并將在未來進一步收緊開發(fā)商的資金鏈，對于未能及時補充資本的開發(fā)商而言，行業(yè)冬天的最嚴酷的階段可能仍未到來。

新華財經(jīng)資信評級部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師葉盛也認為，雖然市場開始承認多數(shù)開發(fā)商的信用狀況表現(xiàn)出惡化的趨勢，但企業(yè)主體信用評級結(jié)果作為對中長期償債能力的衡量已經(jīng)包含了對經(jīng)濟周期波動的前瞻性考慮，并不會因為市場的短期波動而進行頻繁的調(diào)整。因此，這也決定了即使在行業(yè)景氣周期的頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)整體上并不容易獲得較高的信用等級。對于近期房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債等形式不斷地在資本市場上獲取融資的行為，投資者仍應(yīng)審慎評估個別開發(fā)商的信用風(fēng)險。

新華財經(jīng)通過對中國房地產(chǎn)業(yè)的跟蹤研究，針對房地產(chǎn)行業(yè)各主要風(fēng)險因素，進行了專門的分析評估，并將以系列報告的形式發(fā)布其研究成果。本報告是系列報告的第一篇，聚焦政策風(fēng)險因素的評估與影響，并從土地、金融、稅收、外資和住房保障政策等方面進行了專題的討論與分析。未來新華財經(jīng)將會繼續(xù)密切跟蹤分析政策和市場的重大變化，評估其對行業(yè)信用風(fēng)險的影響程度，并及時發(fā)布報告與投資者分享。

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